分享一份来自同行的竞品分析报告...

(资料图片仅供参考)

大家看完了，就知道是来自于哪里了...

资金结构

犹他金鹰高尔夫庄：高级循环贷款只占11.7%，银行对于该项目和开发商的信心有待提高...

Extell五月花君悦酒店：

银行贷款和C-PACE债券投资占53%，预计今年第二季度放款，其中摩根大通给了银行贷款offer，都是非常知名的机构提供的银行贷款。这些机构对开发商背景和项目的商业可行性调查非常严苛，跟随这些顶级机构选择项目，大概率不会出错。

商业可行性

犹他金鹰高尔夫庄：项目周边已有16所高尔夫庄园，竞争极大，而且高尔夫球场在美国非常多，缺乏独特性，可替代性非常高；季节限制性：犹他州到了冬季，室外气温零下十几度。

Extell五月花君悦酒店：(1)五月花君悦酒店包括55套公寓和387间酒店客房，55套公寓现在还没开盘，就因内部口碑传播已售出18套，1/3已售出。(2) 387间酒店客房每晚已有100间客房由当地一家大型机构长期预租，25%的入住率已有保障。(3)房产经纪机构也是Sotheby"s International Realty来代理销售的，这点两个项目相同。

开工程度

犹他金鹰高尔夫庄：项目还在土地整理的阶段，没有实质性开工，与之相关的就业创造甚少，目前只创造300多个就业，离每位投资人预计的就业指标相差太远，太大不确定性；项目能否顺利完工？

Extell五月花君悦酒店：已经施工一年半多的时间，每个月都肉眼可见地看到施工进展，现酒店已建到第五层。并且已经真金白银创造出来1775个就业，每个EB-5家庭平摊到18.88个就业，已确保将来顺利转永久绿卡。并且项目一直在持续施工中，到2024年完工时，每个家庭可以分到40个就业，盈余更多。

开发商背景

犹他金鹰高尔夫庄：小开发商，资料中只介绍了开发商的开发团队和过往项目名称，没有更多的背景介绍。过往项目记录如何？将来对抗风险的能力如何？这都是需要重点考虑的因素。

Extell五月花君悦酒店：Extell成立于1989年，高端奢华地产开发商。已开发了35个以上的楼盘，主要集中在纽约曼哈顿岛，天际线的塑造者、地标的打造者，逐渐将商业眼光往纽约之外的其他核心地段拓展，包括波士顿洲际酒店、达拉斯的四季度假山庄、韦尔四季酒店以及现在的犹他州五月花滑雪山庄。代表作品有全球最高住宅楼——中央公园壹号（Central Park Tower)、全球最贵公寓单元保持者——One57等项目。从2012年以来，已成功做了6期EB-5项目，共有1500多组EB-5客户，至今保持了100%的项目完工记录和获批记录。

证件批复不确定性的风险

犹他金鹰高尔夫庄：Wohali位于Coalville市，该市政府办事效率低下、僵化，该项目的土地已经批复，但是各种许可获批的过程超级慢，有很大的不确定性风险。

Extell五月花君悦酒店：开发许可完备程度：项目于2017年开始购买土地，经过20+宗土地交易完成了土地整合，又陆续获得了开发规划许可、购买了水源使用权【造雪使用】等各种流程，从生地变成了熟地，各种证件齐备后，于2021年7月开工。项目是早于这次移民新政法案9个月时间开工的，从时间顺序上可以判断出这个项目不是为了这次新法案设计的。这是该项目与市场上所有项目不同之处，有完整的商业逻辑和可行性，不依赖EB-5资金，只不过EB-5资金成本更低，每年给投资人0.25%的投资利息，是一个更低成本的融资工具，可以帮开发商节省很多融资利息，但不是唯一的资金来源，这对投资者来说很放心。

项目地点

犹他金鹰高尔夫庄：Coalville 非常偏远，配套设施非常少，明显的例子：周边只有两家餐厅。在这居住或度假都不方便。

Extell五月花君悦酒店：1、五月花君悦酒店项目与大名鼎鼎的鹿鸣谷滑雪场背靠背，位于同一座山脉的东西两侧，鹿鸣谷是1981年投入运营的，已有40多年的成功运营历史，经验丰富，曾经联合举办过2002年盐湖城冬奥会。2、这里的雪质和配套都是非常顶级的，因为承载量非常有限，每天只提供6900张索道票，有大量的需求无法满足。3、正是看准了这一供需痛点，开发商Extell才从2017年就开始陆续买地做充分筹备，反复推敲商业可行性，投入了7-10亿美元，花了大量的时间、精力和金钱去打造整个北美最高端奢华的滑雪场。4、君悦酒店是该滑雪场的有机组成部分，滑雪场生意好，酒店的生意自然好，因为高端的滑雪爱好者消费能力很强，他们滑雪后都喜欢在就近的酒店居住。

---------华丽的分割线------上述分析，来自同行，不是来自李奥先生------------

下面分享一下实际情况

李奥先生今年四月去了一趟盐湖城，在Park City 滑雪了！

盐湖城的冬季是比较漫长的，雪季时间长，确确实实有很多滑雪爱好者会选择来这边滑雪。

(租一整套滑雪装备的费用在七十多美金一天，滑雪绿道的费用是170+美金，滑雪场附近的酒店都是死贵死贵的，我们住盐湖城，开车过去半小时。)

李奥先生的同学，在盐湖城居住了五年，每年都会去滑雪，这个是当地人必不可少的一个运动项目。（李奥先生，全网同名，公众号也是的）

从商业价值上，五月花君悦酒店选择的滑雪场，确实是有独到的眼光。

分享一下去年同行对Extell的评价：

标签：